典型案例 | 某小区业主与某置业公司房屋买卖合同纠纷调解案

某小区业主与某置业公司房屋买卖合同纠纷调解案

——“五解”工作法化解涉众型纠纷

关键词

民事；房屋买卖合同纠纷；回迁安置房延迟交付违约金的承担；不可抗力；示范判例+批量调解；“总对总”在线诉调对接机制

基本案情

某小区回迁安置房项目，众业主与开发商某置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于2020年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给业主。但直到2022年6月18日开发商才向业主交付房屋，构成严重违约。按合同约定，每逾期一天开发商承担房屋总价款万分之一的违约金，某小区业主为了维护自身的合法权益，向法院提起诉讼。该项目逾期交房案件涉及业主1200余户，800余户已提交了立案申请，涉及房屋价值5亿余元。法院先行选取具有代表性的案件作为示范案件进行审理。2023年10月27日，法院作出一审判决，考虑开发商因高温天气、暴雨红色预警等不可抗力，加上合同约定的宽展期，最终认定逾期天数为326天。示范判例作出后，法院在征得当事人同意情况下，向调解组织委派该小区业主纠纷509件开展调解工作。

处理方式方法

调解员在调解过程中，采取“五解”工作法。

第一步——增强“有解”的信心。按照“有解思维、事要解决、事能解决”的思路，12月2日，调解员先与开发商法定代表人、董事长商谈，表示年关将近，开发商在优先保障农民工工资和工程款按约支付的前提下，应拿出解决问题的诚意和态度。开发商表示由于这几年市场环境影响，官司缠身，负债剧增，无力支付逾期交房产生的巨额违约金，只能以代金券形式支付。调解员又于12月11日与小区业主代表商谈。面对情绪激动的业主，调解员不仅认真倾听意见，更主动了解业主们诉求，用真情实感赢得当事人认可，缓解当事人激动情绪。

第二步——“了解”为基础。针对双方当事人商谈情况，调解员对调解方案进行深入研究，考虑到小区业主大多为已退休或快退休人员，对购买房屋、车位没有太大需求，因此及时调整调解方向，确定50%现金+50%物业管理费的兑现方案，一半的现金可以安抚业主情绪，一半物业费则是为开发商争取“喘息”时间，也不损害业主利益。

第三步——“分解”是关键。通过分别与开发商、业主商谈的方式，向开发商讲明根据法院作出的示范判例，其违约是事实，如果通过调解方式解决，不仅能够节省诉讼费、律师费等诉讼成本，也能够得到有关部门的支持，开发商增强了信心，表示将积极配合调解工作，积极筹集资金支付违约款项。同时，给业主耐心讲解全市乃至全国房地产形势以及开发商目前面临的困境，争取业主谅解。经过调解员不懈努力，第一批134户业主与开发商达成和解。

第四步——“理解”是基调。坚持“法理情”相结合，积极与第二批业主商谈，通过对业主们的耐心讲解，以及第一批134户的带动效应，更多业主对开发商的处境表示理解，同意调解方案。同时，为了保障双方当事人的权益，在调解协议中约定现金支付方式为一次性支付，期限为30日。根据实际情况，双方当事人“各退一步”，既为开发商争取了时间，也使业主满意，最终第二批263户同意和解。

第五步——“和解”是目标。经过调解员耐心劝导，以及前两批的示范带动，最后一批112户同意和解，业主心态平稳，未形成群体性矛盾，做到案结事了。

处理结果

经过调解，509户业主已全部达成和解，纠纷得以化解。

解纷依据

《民法典》第577条

《最高人民法院办公厅 住房城乡建设部办公厅关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制的通知》（法办〔2023〕358号）

解纷要旨

小区逾期交房纠纷，往往涉及人数众多，且关乎个人、家庭、企业等各方利益，处理不好，容易引发群体性问题。人民法院联合住建部门开展先行调解工作，法院作出示范判例后，住建部门的专业调解组织运用“五解”工作法，通过“有解、了解、分解、理解、和解”，提出了符合双方实际的调解方案，帮助双方当事人既解开了“法结”，又解开了“心结”，既顺应了法理，又兼顾了民生，避免双方当事人因不服判决而陷于不断“上诉、申诉”等诉讼程序中，为日后解决此类纠纷提供了有益参考。

   ——“人民法院调解平台多元解纷案例库”入库案例

   推荐部门：

   中华人民共和国住房和城乡建设部

   化解单位（调解组织）：

   潍坊市奎文区老窑匠城乡建设调解中心